Milton Paulino da Costa Junior
Universidade Federal do Espírito Santo - UFES, Vitória, ES, Brasil.
Com o cenário da construção civil se tornando cada vez mais competitivo é necessário que as empresas trabalhem com uma margem de lucro pequena. Com isso, qualquer imprevisto ou incerteza pode ocasionar a inviabilidade do investimento. As empresas têm implementado em seu planejamento o gerenciamento de riscos, o qual, desde 2015, também se tornou requisito obrigatório da norma ABNT NBR ISO 9001. O presente trabalho tem como objetivo a identificação e a análise estatística dos riscos de uma incorporação, realizada por meio de uma metodologia proposta à luz do PMBOK. Foi realizada uma revisão da literatura sobre a modelagem e a avaliação de risco, bem como um estudo de caso, partindo de uma análise documental e levantamento de custos, receitas e premissas iniciais, em que foi realizado o levantamento de riscos com os integrantes da empresa incorporadora. Os índices foram determinados por meio de uma simulação de Monte-Carlo a partir do programa no software Excel chamado @Risk. Ao final do estudo foram determinados os indicadores de viabilidade financeira, detalhando a faixa de valores e a probabilidade de cada um deles ocorrerem, permitindo, dessa forma, determinar a viabilidade do empreendimento, abem como de entender a suma importância que o gerenciamento de riscos tem para a eficácia de um empreendimento.
Palavras-chave: Risco; Gestão de Risco; Incorporação; Viabilidade financeira; Guia PMBOK; Construção Civil.
Algumas empresas têm a tendência de tolerar diversos riscos no início de sua atividade, e isso acarreta em sua posterior falência nos dois primeiros anos de sua fundação. Essa falência acontece pelo fato de os riscos serem aceitos sem a realização de um acompanhamento adequado (Szymanski, 2017). Os estudos sobre esse risco tem crescido ao longo dos anos, de forma que sua aplicação e importância cresceram em grande escala. Desde o século 17, com a introdução dos riscos no mercado financeiro e de seguros, passando pela Revolução Industrial, com os riscos tecnológicos, até os dias de hoje (Dickinson, 2001; Joia et al., 2013; Crovini et al., 2021).
Por muitos anos, as empresas transferiram certos tipos de riscos – como catástrofes ou erro humano – para seguros empresariais. Porém verificou-se que alguns desses poderiam ser prevenidos ou seu impacto reduzido, por meio de sistemas eficientes de prevenção e controle. conseguindo, assim, que eles pudessem ser retidos e financiados dentro da empresa. Isso levou a uma abordagem mais ampla para a gestão de riscos (Dickinson, 2001; Cristofaro, 2019).
Sabe-se que a indústria da construção está exposta a mais riscos em comparação a outras indústrias devido à sua complexidade e que podem causar redução de desempenho, aumento de custos, atrasos e falhas no projeto. O cenário da construção civil tem se tornado cada vez mais competitivo ao longo das últimas décadas, por isso para as empresas sobreviverem é necessário identificar imprevistos ou incertezas que possam afetar a viabilidade do investimento (Zou et al., 2017; Shojaei e Haeri, 2019).
Neste contexto, esta pesquisa visa identificar e analisar os riscos de uma incorporação na fase de viabilidade técnica e econômica por meio de uma metodologia proposta à luz do PMBOK para a determinação da viabilidade econômico-financeira.
De acordo com a ABNT NBR ISO 31000 (ABNT, 2009) e Raz et al. (2002) incerteza é o estado de falta, parcial ou completa, de informações sobre determinado evento. Meyer et al. (2002), destacam a existência de quatro tipos de incertezas: a variabilidade que as pequenas influências identificáveis e mensuráveis impactam um evento determinado; a incerteza prevista que são eventos identificáveis e mensuráveis; a incerteza imprevista que são eventos não identificáveis e o caos que são eventos não identificáveis.
Às incertezas identificáveis e mensuráveis se dá o nome de risco, e ele pode ser relacionado tanto para incertezas positivas quanto para as negativas (Joia et al., 2013; Abraham, 2012; Okudan et al., 2021).
O Project Management Institute (PMI) por meio do guia PMBOK (PMI, 2013), e a ABNT ISO 31000: Gestão de riscos – Princípios e Diretrizes (ABNT, 2009) convergem na sua definição de risco ao dizer que este é a consequência originada por meio da incerteza em determinado evento.
Contudo, ao contrário da definição dada a partir da etimologia da palavra risco, o PMI (2013) e a ABNT ISO ISO 31000 (ABNT, 2009) salientam que aqueles podem trazer impactos positivos e negativos ao projeto. Os riscos que geram impactos negativos são denominados ameaças, enquanto os riscos que podem trazer impactos positivos são chamados de oportunidades (Schieg, 2006; Oduoza et al., 2017).
A ABNT NBR ISO 31000 (ABNT, 2009) define gestão de risco como atividades coordenadas para balizar uma organização com relação às incertezas identificáveis e mensuráveis de suas atividades, em que são deixadas de lado as do tipo imprevista e caos. Observa-se na Figura 1 a relação do gerenciamento do projeto ou empreendimento, com os tipos de incertezas existentes, ou seja, a relação entre as incertezas (conhecidas ou não) com as que podem afetar ou não o projeto. Dentro do escopo do gerenciamento de projetos, o único tipo de incerteza que é passível de gerenciamento são as incertezas conhecidas que podem afetar o empreendimento (Joia et al., 2013). Uma das dificuldades na obtenção de incertezas na construção civil está relacionada ao empreendimento ser pontual, ou seja, um produto único e não seriado (Taroun, 2014).
Uma forma eficiente de se reduzir custos operacionais é por meio do Gerenciamento de Riscos. Esse gerenciamento possibilita que os riscos negativos tenham seu impacto e probabilidade diminuídos, enquanto impulsiona os riscos positivos. (Schieg, 2006; PMI, 2013; Serpella et al., 2014; Hwang et al., 2014).
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) tem reconhecido a grande importância da gestão de riscos. Com isso, no ano de 2015 a ABNT tornou obrigatória a realização do gerenciamento de riscos para a obtenção do certificado da ABNT NBR ISO 9001: Sistemas de gestão da qualidade – Requisitos. Entretanto, tão importante quanto realizar o gerenciamento de risco é saber em que momento do empreendimento é necessário realizá-lo. Na Figura 2, observa-se a capacidade da empresa influenciar nos custos do empreendimento ao longo do tempo. Por meio desse gráfico é possível perceber que o momento em que os custos são mais passíveis de mudança é no estudo de viabilidade de projeto.
Já na Figura 3, observa-se a relação do impacto e incertezas dos riscos com relação ao tempo. Por meio da imagem, verifica-se que na fase inicial do empreendimento existem muitas incertezas, mas que causam pequenos impactos, enquanto na fase final, são observadas poucas incertezas que podem causar impactos muito grandes.
Ao relacionar os gráficos da Figura 2 e da Figura 3, é possível perceber que o gerenciamento de risco deve ser feito na etapa de viabilidade de projeto, sendo possível, dessa forma, reconhecer as incertezas pertinentes ao empreendimento e criar um plano de ação para evitar que os riscos aconteçam, reduzindo os seus custos (Okudan et al., 2021).
Os empreendimentos da construção civil apesar de serem sempre únicos, possuem categorias de risco na incorporação que geralmente são: riscos de protestos; riscos com relação ao solo; riscos com relação ao calendário; riscos de falha do equipamento; riscos de falta dos funcionários; riscos de qualidade dos funcionários; riscos de gestão de materiais, suprimentos e pessoal; riscos de pedidos dos materiais; riscos de qualidade dos materiais; riscos de padronização; riscos de falta de controle; riscos de aumentar o escopo de trabalho; riscos de má organização do trabalho; riscos financeiros; riscos de projetos (Keshk et al., 2018; Kumar e Narayanan, 2021). Assim, é notável a importância do gerenciamento de risco na fase de viabilidade de projeto (Dziadosz et al., 2015; Oduoza et al., 2017). Com ele é possível reduzir os custos operacionais do empreendimento, além de projetar um resultado mais exato para o projeto, tornando a empresa mais competitiva dentro do cenário da construção civil brasileira.
O gerenciamento de riscos, de acordo com o PMI (2013), é formado por seis etapas, as quais são identificadas as entradas necessárias para o seu desenvolvimento, as ferramentas utilizadas e as saídas geradas (Scofano, 2011; Yildiz et al., 2014). Assim, a gestão de riscos pelo PMI (2013) é constituída pelas seguintes etapas: planejar o gerenciamento de riscos; identificar os riscos; realizar a análise qualitativa dos riscos; realizar a análise quantitativa dos riscos; planejar as respostas aos riscos; controlar os riscos. Primeiramente, é feito um planejamento do que deve ser feito, para então levantar os riscos existentes, seguindo para sua análise. Após essa etapa, é realizado um planejamento para minimizar os riscos, seguido de um monitoramento durante todas as etapas do empreendimento (Oduoza et al., 2017; Keshk et al., 2018). Com isso, o projeto em questão será realizado com base no gerenciamento de riscos a partir do processo proposto pelo PMI (2013) no PMBOK. Além de saber os fatores para tomada de decisão sobre um risco e seus tipos, que atingem uma empresa, também é importante entender como este risco se relaciona ao longo do tempo (Serpell et al., 2015).
Na etapa inicial de um projeto as incertezas são muito grandes, porém os impactos que acompanham essas incertezas são pequenos. Dessa forma, caso algum risco venha a se concretizar na fase inicial do projeto, o impacto sobre o empreendimento será pequeno. Por outro lado, com o passar do tempo, a relação incerteza/impacto se inverte, de forma que ao final do empreendimento os responsáveis pelo projeto têm poucas incertezas, porém, caso um risco venha a ocorrer, o impacto tende a ser muito maior (Dikmen et al., 2008; Dinsmore e Neto, 2014).
O trabalho em questão é uma pesquisa científica aplicada, quantitativa, com objetivo explanatório, realizada por meio dos procedimentos de pesquisa bibliográfica e estudo de caso. Além disso, é utilizada uma metodologia fenomenológica e estatística.
Na primeira etapa da pesquisa foi realizado o mapeamento científico segmentando documentos, com elementos como: autores, periódicos, palavras em diferentes grupos, a partir do Portal de Periódicos da CAPES/MEC. Assim, um conjunto de documentos básicos foi filtrado com base nos campos Article title, Abstract e Keywords. Os documentos separados foram examinados de forma detalhada, destacando as descobertas para alcançar conclusões válidas (Aria; Cuccurullo, 2017). Após a revisão bibliográfica, foi selecionada uma empresa objeto definida com base nos seguintes requisitos: ser uma empresa incorporadora de pequeno porte, ser localizada na Grande Vitória e ter uma obra na fase de viabilidade.
A coleta de dados da empresa foi realizada de modo similar ao proposto por Kartam e Kartam (2001) e Kumar e Narayanan (2021), empregando reuniões, entrevistas e requisições de documentos feitos com a empresa semiestruturada. Com isso, os riscos foram categorizados, por meio de uma Estrutura Analítica de Riscos (EAR). A construção da EAR é realizada por níveis, definindo as categorias mais amplas e as detalhando a cada nível estabelecido. Na sequência foi realizado junto com o corpo técnico da obra, a identificação dos possíveis riscos que podem ocorrer durante todo o processo de incorporação, desde a concepção do empreendimento até a entrega das unidades para os clientes, sendo levantadas tanto ameaças quanto oportunidades. Assim, a identificação dos possíveis riscos foi fundamentada utilizando: experiência em obras anteriores da incorporadora, opinião técnica do departamento/área de obras, projetos e premissas de orçamento.
Para a identificação dos riscos foi utilizada a metodologia do Brainstorm com o objetivo de se levantar a maior quantidade possível de riscos para então filtrar aqueles que mais se adequam ao empreendimento. Essa metodologia teve como referência a categorização dos riscos por meio da EAR. Assim, os participantes da reunião deveriam levantar possíveis riscos que podem ocorrer para cada categoria da EAR. Após serem identificados pela equipe, cada risco foi discutido com o objetivo de decidir se o risco era realmente pertinente. O levantamento qualitativo e quantitativo dos riscos foi determinado em conjunto com a diretoria da empresa (Kartam e Kartam, 2001; Kumar e Narayanan, 2021). É importante ressaltar também que como o trabalho tem como principal entrega a realização do programa de viabilidade, não foi realizado um levantamento completo dos riscos do projeto, de forma que para cada categoria foram definidos no máximo três riscos, sendo escolhida uma categoria específica em que os sócios tivessem maior experiência e que fosse percebido que seria melhor aproveitada no gerenciamento para um levantamento mais detalhado.
As classificações a serem colocadas para cada risco previamente levantado, assim como a matriz de probabilidade e impacto, podem ser observados na Figura 4. Esta seguiu a metodologia de avaliação de probabilidade e impacto dos riscos em conjunto com a matriz de probabilidade e impacto propostas pelo PMI (2013) e a ABNT NBR ISO 30001 (ABNT, 2009). Além disso, também foram definidos os impactos quantitativos que cada risco causaria no empreendimento caso acontecessem. A definição desse impacto foi feita por meio de experiência da equipe, pelos levantamentos de custos do empreendimento além de pesquisas de mercado.
Os tipos de respostas às ameaças (prevenir, mitigar, transferir e aceitar) assim como os quatro tipos de respostas às oportunidades (explorar, melhorar, compartilhar e aceitar) foram definidos para a realização do presente trabalho (Joia et al., 2013; PMI, 2013; ABNT, 2015). Assim, foram discutidos todos os riscos levantados e analisados nas reuniões e determinadas as possíveis respostas para cada risco. A partir dessas respostas, foram determinados novos níveis de probabilidade e impacto dos riscos, além de ter sido determinado o custo referente à resposta de cada um e o novo valor de impacto do risco original.
A análise dos resultados foi realizada por meio do processo input-transformação-output, no qual o input são todos os dados de entrada do projeto (insumos), a transformação são as operações que compilam e interpretam os inputs, e os outputs são os dados de saída do processo, ou seja, os produtos ou serviços (Marques, 2013). Este processo é representado por meio da ilustração esquemática da Figura 5.
Os inputs foram todas as informações utilizadas como dados de entrada para a obtenção dos resultados, sendo eles: custo do terreno; valor de venda do terreno por m²; Taxa Mínima de Atratividade (TMA) anual; Taxa Interna de Retorno (TIR) anual (ruim, regular, boa e ótima); Índice de Lucratividade (IL - ruim, regular, boa e ótima); metragem quadrada das unidades do empreendimento; previsão de venda das unidades do empreendimento; forma de parcelamento da venda das unidades do empreendimento; porcentagem de comissão de vendas; despesas indiretas do empreendimento; previsão de aporte ou de empréstimo; orçamento da obra; gerenciamento de riscos do empreendimento.
O método do Valor presente líquido (VPL) e da TIR são métodos clássicos de natureza determinística para avaliação de todos os tipos de investimento, fundamentalmente considera os fluxos de caixas fixos e conhecidos ao longo do período de vida útil do projeto (Melo, 2012). Estudos para analisar a viabilidade dos investimentos baseado nas técnicas de TIR também foram realizados por Fanti et al. (2015) e Silva et al. (2007), que realizaram uma análise de viabilidade financeira, complementada por simulações de risco de um projeto de investimento imobiliário.
O VPL consiste em trazer todos os custos, despesas e receitas referente a um projeto para a data inicial do empreendimento, ou seja, no primeiro momento em que houve movimentação de caixa no projeto, sendo descontada a taxa de juros determinada, que no caso de um projeto de viabilidade é a TMA. (Rebelatto, 2004; Vancin e Kirch, 2020). O VPL pode ser determinado através do modelo apresentado na Equação 1 a seguir (adaptado de Gitman, 2010):
A Taxa Interna de Retorno (TIR) é a taxa de juros considerada no cálculo de VPL que leva este valor a zero, ou seja, é o valor que iguala todo o fluxo de caixa estimado ao investimento inicial. (Ross, Westerfield e Jaffe, 2003). A TIR pode ser determinada através do modelo apresentado na Equação 2 a seguir (adaptado de Gitman, 2010):
Com o resultado da VPL e do TIR é possível tirar uma conclusão sobre o projeto. Caso o valor calculado seja maior que zero, significa que o retorno do projeto é maior que o retorno esperado por meio da TIR. Caso o valor seja igual a zero, não fará diferença qual investimento a ser feito. Por fim, caso o VPL seja negativo, o projeto não é viável pois o rendimento será inferior a um investimento com a TIR (Melo, 2012; Carvalho et al., 2009).
Percebe-se a partir da fórmula da TIR que o resultado é obtido por meio da resolução de uma função polinomial. Dessa forma, é importante notar que esse índice está passível a erro, de forma que a função pode trazer raízes múltiplas ou inexistentes (Kassai, 1996).
Para eliminar a possibilidade de erros, foi criada a Taxa Interna de Retorno Modificada (MTIR). Essa taxa é calculada ao trazer todos os fluxos negativos (ou investimentos) para um Valor Presente (PV) a partir de uma taxa de financiamento compatível e levar todos os fluxos positivos para um Valor Futuro (FV) a uma taxa de reinvestimento compatível (Kassai, 1996; Souza,2003), determinada através do modelo apresentado na Equação 3 a seguir:
O índice de lucratividade é a relação entre o Valor Presente Líquido do investimento com o investimento inicial feito pelo investidor. Dessa forma, esse índice busca demonstrar um fator que determina quanto que um real investido no início do projeto se transformará ao final desse (ABNT, 2002). Determinado por meio do modelo apresentado na Equação 4 a seguir:
Dessa forma, é possível perceber que quando o IL for maior que um, o projeto pode ser aprovado. Caso o IL seja menor que um, o projeto deve ser reprovado (ABNT, 2002).
Não obstante é necessário perceber que esse indicador não é o único necessário para a tomada de decisão. Para que uma viabilidade seja completa é necessário analisar todos os índices previamente demonstrados.
Considerando a complexidade do ambiente econômico, o processo de produção dos outputs a fim de considerar o risco na análise de investimentos faz uso da técnica de Simulação de Monte Carlo (SMC) por meio do @RISK, como utilizado por Silva et al. (2007). Esse método (Monte Carlo) é muito usado, em que são declarados os valores de entrada, e o modelo de projeto realiza diversas simulações (iterações). A cada iteração se selecionam determinados valores de entrada e se utilizam as distribuições de probabilidades dessas variáveis (Akintoye e MacLeod, 1997; PMI, 2013).
Durante o preenchimento dos riscos e da resposta aos riscos, foi necessário determinar a distribuição de probabilidade dele, bem como seu valor mínimo, provável e máximo.
O valor mínimo do risco foi considerado zero em todos os casos. O valor provável foi determinado por meio da multiplicação entre o fator encontrado por meio da matriz probabilidade x impacto e o impacto determinado pela equipe. O valor máximo foi definido como o impacto completo do risco. Nesse sentido, com esses valores foi possível encontrar a distribuição de probabilidade do valor esperado para o risco. O valor esperado dos riscos também foi transmitido para os custos e receitas do empreendimento, para o seu fluxo de caixa e por fim, para os índices do relatório do empreendimento.
Nesse contexto foram gerados os outputs do projeto, sendo eles: a Taxa Interna de Retorno Modificada Anual (MTIR); o Índice de Lucratividade do Empreendimento (IL) e o Valor Presente Líquido do Empreendimento (VPL). É importante notar que os valores determinados nos outputs não foram valores fixos, mas sim faixas de probabilidade de valores. Para a análise de resultados é necessário estudar cada output individualmente, de forma a se levantar a probabilidade do valor mínimo estabelecido de cada um acontecer.
Caso a probabilidade de todos os índices seja considerada aceitável pelos sócios, a viabilidade do empreendimento é aceita. Caso contrário, é necessário estudar formas de melhorias das condições financeiras do empreendimento, seja refazendo o gerenciamento de risco ou alterando as vendas, os custos indiretos ou o orçamento do empreendimento.
A empresa que participou do estudo de caso localiza-se em Vitória, ES. O empreendimento atua na área de incorporação imobiliária e construção com sua área de atuação na região da Grande Vitória. Ela é composta por dois sócios, e de acordo com a Lei Complementar nº 123/2006 (BRASIL, 2006) a empresa é classificada como uma microempresa, por ter uma receita bruta igual ou inferior a R$360.000,00. O empreendimento de estudo se localiza em Jacaraípe, ES.
A mobilização do empreendimento começou em abril de 2019, e o início de sua obra estava previsto para agosto de 2019 com término em março de 2020. O empreendimento é composto por 4 unidades, em que cada unidade terá 74,4 m² de área construída. O metro quadrado de área construída será vendido no valor de R$2.420,00. A fundação da obra foi composta por sapata, radier e viga baldrame, enquanto a estrutura foi composta de concreto armado. No que se refere à vedação vertical da obra foi feita de alvenaria convencional. Com a empresa foram determinados os parâmetros para a análise de viabilidade do empreendimento: a Taxa Mínima de Atratividade (TMA) do projeto de 15% ao ano, o que corresponde à 1,17% ao mês. Além disso, a empresa também classificou a Taxa Interna de Retorno (TIR) e o Índice de Lucratividade (IL) do empreendimento em faixas denominadas como ruim, regular, boa e ótima, como mostra o Quadro 1.
O limite proposto pela empresa para a TIR vai de encontro ao que é proposto por Carvalho et al. (2009) ao passo que a TIR abaixo da Taxa Mínima de Atratividade (TMA) determinada deve ser considerada ruim, passível de inviabilidade de projeto. Com relação ao Índice de Lucratividade, a ABNT NBR 14653-4:2002 propõe que projetos com IL abaixo de um devem ser reprovados, bem como proposto pela empresa. Por fim, o Valor Presente Líquido do empreendimento deve ser maior que 0 para o projeto ser aprovado, assim como proposto por Silva et al. (2007), Carvalho et al. (2009), Oliveira e Kayo (2020) e Vancin e Kirch (2020). Para a realização da categorização dos riscos, primeiramente, foi realizado um fluxograma de todo o processo da incorporação, elencando as partes participantes em cada etapa desse fluxo (Figura 6).
A estrutura é semelhante à proposta por Neto e Nobre (2017) e Martins et al. (2012), com a presença de uma estrutura básica composta por: concepção do produto/projeto, análise e escolha de terreno, realização e aprovação de projetos, lançamento do empreendimento, construção e pós-obra. Sendo assim, com as categorias em cada fase do processo elencadas, foi possível juntá-las e construir a Estrutura Analítica de Risco (EAR).
Analisando a EAR criada (Figura 7) e comparando-a com a proposta por Lima (2017) é possível notar semelhanças em sua estrutura. Apesar de as categorias não serem as mesmas, se for analisada a EAR como um todo, é possível perceber que a essência das categorias e riscos que futuramente serão elencados são semelhantes. Além disso, é possível perceber que a EAR construída contém diversas categorias de riscos propostas por Szymanski (2017), Dziadosz et al. (2015) e Keshk et al. (2018); além de se assemelhar com as categorias do estudo de caso feito por Barreto e Andery (2015).
De acordo com Rasool et al. (2012), a descrição hierárquica dos riscos através da EAR é uma ferramenta muito prática, o que torna o gerenciamento mais fácil, pois agrupa os eventos de risco identificados em diferentes níveis seguindo uma abordagem ascendente.
A identificação de riscos foi feita por meio de um Brainstorming com a equipe, além do uso de experiências anteriores dos sócios em outros empreendimentos. Durante a identificação dos riscos, esses também foram definidos como oportunidades ou ameaças do empreendimento, e foram identificadas as possíveis consequências desses riscos. Em seguida, foram levantados os impactos quantitativos dos riscos previamente identificados (Quadro 2).
Para a realização do levantamento, alguns pontos importantes foram levantados, o primeiro é que a execução da obra não variou ao longo do tempo, se mantendo no prazo de oito meses inicialmente proposto pela empresa. Assim, os riscos que acarretariam atrasos na obra tiveram como impacto aumento no número de pessoal. No que diz respeito ao segundo ponto, os riscos que afetam diretamente o processo de venda do empreendimento foram quantificados como impacto sobre o valor do metro quadrado da unidade [R$/m²].
Outro ponto importante, os riscos que impactam no rendimento financeiro do empreendimento e nos possíveis juros foram determinados em porcentagem. Por fim, o restante dos riscos foi calculado por meio da experiência dos sócios da empresa, com base no orçamento do projeto e com pesquisas sobre os exemplos análogos. A partir disso, foi possível determinar o valor mínimo, provável e máximo para a distribuição de Monte-Carlo, o valor provável foi determinado pela multiplicação do impacto quantitativo e a probabilidade qualitativa levantada para os riscos e o valor máximo foi o valor do impacto quantitativo determinado, indicados na Tabela 1.
As curvas de probabilidades de todos os riscos foram do formato triangular, de forma a se garantir uma probabilidade mais distribuída entre o valor mínimo e máximo, com o pico sendo no valor provável, como mostra a Figura 8. A exceção são riscos que impactam no rendimento e juros do empreendimento, os quais foram determinados por meio de uma curva de probabilidade PERT, de forma a garantir uma faixa de probabilidade mais acentuada perto do valor provável do risco, conforme a Figura 9.
Ambas as curvas demonstram a probabilidade de um determinado valor acontecer dados os valores mínimo, provável e máximo, além do tipo de curva de probabilidade. Assim, no momento da Simulação de Monte-Carlo foram realizadas diversas iterações em que todos os riscos tiveram seus valores alterados entre o valor mínimo e máximo de acordo com a probabilidade de cada valor acontecer.
Com a realização das análises qualitativas e quantitativas dos riscos levantados, foi realizado o plano de resposta aos riscos, bem b como estabelece o PMI (2013), apresentado no Quadro 3.
Com as respostas dos riscos levantadas e quantificadas, as análises qualitativa e quantitativa dos riscos foram refeitas considerando as mudanças que as respostas aos riscos podem proporcionar, demonstrados na Tabela 2.
Com a metodologia de gerenciamento de risco concluída foi necessário realizar a Simulação de Monte-Carlo por meio do programa @RISK. O programa realizado por VBA já prepara todas as células da planilha em questão para que seja necessário somente definir o número de iterações e então realizar a simulação. Assim, foram levantados 10.000 cenários diferentes em que cada risco apresentou um impacto final diferente. Com isso, foram gerados 10.000 resultados para a MTIR, IL e VPL, que foram apresentados em uma curva de probabilidade para cada indicador.
Na Figura 10 observa-se a Taxa Interna de Retorno Modificada, que apresentou 0% de probabilidade de atingir um resultado ruim (menor que 0%), enquanto existe uma probabilidade de 0,10% do resultado ser regular (entre 15% e 17%). Além disso, a maior probabilidade é de que a MTIR seja considerada boa (entre 17% e 20%) com 67,30% contra 32,60% de chance de ser ótima (maior que 20%).
Os resultados são demonstrados na Tabela 3, junto ao valor máximo, mínimo, média, moda, mediana e desvio padrão.
O índice de lucratividade apresentou a maior probabilidade de ocorrência entre a faixa determinada como boa pela empresa (entre 1,2 e 1,4), com 89,60% de chance de ocorrência, como observa-se na Figura 11.
Além disso, existe 0% de chance de o índice atingir um resultado ruim (menor que 1), 4,90% de probabilidade de atingir um resultado regular (entre 1 e 1,2) e 5,50% de chance de atingir o resultado ótimo (maior que 1,4). Esses resultados são demonstrados na Tabela 4, junto com o valor mínimo, máximo, média, moda, mediana e desvio padrão.
Dessa forma, é possível perceber que todos os indicadores financeiros do empreendimento atenderam aos requisitos mínimos propostos pela empresa, visto que todos apresentaram sua maior probabilidade e média entre as faixas boas e ruins determinadas.
Pelo estudo de caso realizado foi possível perceber diversos aspectos importantes pertinentes aos riscos no empreendimento no formato de incorporação. Primeiramente foi possível observar o tamanho do impacto dos riscos dentro de um empreendimento. A simples ocorrência de um risco de impacto muito alto pode colocar a viabilidade de todo o empreendimento em cheque.
Em segundo lugar é necessário notar a extrema importância do papel do gerenciamento de riscos dentro da viabilidade de um projeto. Se a viabilidade contasse somente com a identificação do risco e a consideração de seus impactos, todos os projetos seriam inviáveis. Dessa forma, o gerenciamento é essencial para o levantamento dos riscos de maior impacto e o tratamento deles, de forma a diminuir sua probabilidade de ocorrência ou seu impacto.
Em terceiro lugar, a obrigatoriedade do gerenciamento de risco para a obtenção do certificado ISO 9001:2015 mudou o panorama de viabilidade de projetos. A realização do gerenciamento de riscos na etapa de viabilidade do empreendimento, apesar de tornar o projeto mais seguro e preciso, o torna maleável, de forma que as informações obtidas no estudo de viabilidade não são mais valores fixos, mas sim probabilidades de ocorrência. Dessa maneira, o estudo de viabilidade se torna muito mais complexo e técnico.
Em suma, para que as empresas continuem competitivas no mercado é de extrema importância a implementação da cultura do gerenciamento de risco na fase de viabilidade de projeto. Somente dessa forma será possível interferir em todos os custos e receitas de projeto e analisar as reais probabilidades de sucesso de um projeto. Além disso, o processo estratégico ajuda os gestores a buscar áreas as quais possam ser melhoradas.
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Recebido: 11 set. 2020
Aprovado: 13 ago. 2022
DOI: 10.20985/1980-5160.2022.v17n2.1674
Como citar: Costa Junior, M.P. (2022). Viabilidade de empreendimento imobiliário a partir da análise de risco. Revista S&G 17, 2. https://revistasg.emnuvens.com.br/sg/article/view/1674